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诺奖得主预警美国楼市崩盘,美联储降息能否成为强心剂?

2019-11-25 12:55:29人气:1244

自2019年以来,随着美国经济增长的下滑和外国投资的减少,美国房地产市场不再像前两年那样火爆。

跟踪美国20个主要城市住宅价格的S&P corelogic case-shiller指数8月底为217.65,比去年同期增长2.1%,并连续第15个月放缓。与此同时,今年第二季度,经通胀因素调整后,该指数环比仅上涨1.49%,为2012年秋季以来的最低涨幅。

参与编制该指数的诺贝尔奖获得者、耶鲁大学教授罗伯特·希勒(Robert shiller)最近在媒体上警告称,美国房价将在不久的将来下跌,甚至可能崩盘。

然而,美联储在不到两个月的时间里连续两次宣布降息。它能帮助当前疲软的美国房地产市场复苏并回到快速增长的轨道上来吗?

美国房地产市场可能崩溃?

来自美国联邦住房金融署(fhfa)的最新数据显示,美国房价指数今年第二季度同比上涨3.12%,为近五年来的最低水平。事实上,第二季度环比也下降了0.15%。

美国房地产信息平台zillow发布的最新数据显示,截至今年8月31日,美国房价同比上涨4.9%,待售房屋的中位价格为289,000美元。然而,zillow对未来12个月房价的预期涨幅非常谨慎,只有2.2%。

根据corelogicase-shiller指数,纽约、迈阿密和西雅图等一些大型房地产市场的价格今年都有不同程度和周期的下跌。由于各种原因,许多潜在买家被排除在这些市场之外,住房市场变得萧条。

罗伯特·希勒(Robert shiller)最近在媒体上警告称,如果美国经济明年陷入衰退,他“不会感到意外”。他还认为,美国房价将在不久的将来下跌,甚至可能崩盘。

不仅是经济学家,投资者似乎也对美国房地产市场信心有限。

美国房屋建筑商协会发布的最新调查显示,2020年只有12%的人计划买房,而一年前只有14%。

此外,美国房地产市场对外国投资的吸引力越来越小。据美国媒体报道,截至今年8月底,外国投资者出售的美国商业房地产项目比2013年以来首次购买的多。

在接受《第一财经记者》采访时,juwai.com全球华人房地产平台董事长乔治·赫米尔(georg chmiel)表示,在全球经济增长疲软的背景下,美国住宅房地产市场已经持续低迷了15个月,价格上涨和交易量大幅放缓,新建房屋的增长率也非常疲软。对海外投资者来说,最重要的是“确定性”。所有“不确定性”将成为阻碍他们投资的驱动力。

“然而,美联储相继降息,并持续释放流动性,这可能会给房地产市场带来一些提振效应。”齐米尔说。

降息有限制吗?

当地时间7月31日和9月18日,美联储降息25个基点。尽管美联储主席鲍威尔(Powell)仍表现出更加“鹰”的态度,但这并没有阻碍市场参与者对今年将会有第三次降息的普遍预期。

财富网关董事长埃里克陈(Eric chen)对第一财经记者表示,降息无疑对买家有利,因为抵押贷款利率下降可以减轻他们偿还贷款的负担,这也将让更多人成为潜在买家。在市场需要增加而供应量保持不变的情况下,这将有助于房地产市场的复苏。

根据美国住房抵押贷款公司房地美(freddie mac)的数据,截至9月19日的一周,美国30年期抵押贷款的平均利率为3.73%,为2016年底以来的最低水平,离2012年11月3.32%的历史低点不远。

Chimir告诉第一财经记者,美国购房抵押贷款利率低并没有给房地产市场带来多少振兴,降息可能并不反映抵押贷款利率,但美联储可能会在今年10月或12月再次降息,届时抵押贷款利率将有进一步下调的空间,创下历史新低,这并非不可能。

他还表示,对于海外投资者来说,降息的好处更加有限,因为海外买家不仅需要支付更高的首付(比例通常为35%-50%),还需要承担更高的贷款利率,“目前仍在5.5%-6%之间”

与降息带来的好处相比,购房者可能更担心经济衰退带来的风险。

在美国银行美林9月份发布的最新基金经理调查中,约38%的投资者预计2020年美国将出现衰退,为2011年10月以来的最高水平。

美国杜克大学进行的一项联合调查“全球商业前景调查”(Global Business Prospects Survey)也显示,受访首席财务官(cfo)的乐观情绪跌至三年来的最低点,53%的受访首席财务官认为美国经济衰退将发生在2020年总统大选(11月)之前。

沃顿商学院房地产副教授本杰明j .基斯(Benjamin j. keys)也认为,降息的效果有限。他告诉第一财经记者,房价取决于供求关系,经济活动的急剧收缩意味着更多的失业和更少的潜在购房者。降息肯定会刺激购房者买房,但目前的利率已经很低,所以不会鼓励很多新购房者进入。

基思认为,总体而言,与美国上次衰退前相比,目前的住房和抵押贷款市场仍处于相对安全的位置。尽管房价不可避免地会随着经济衰退再次下跌,但跌幅将远小于上次金融危机期间。

复苏的早期迹象?

Chimir表示,在当前环境下,很难预测未来一年美国住房市场的走势,但只要国际政治经济形势不进一步恶化,海外投资者在美国的购买情绪可能会适度回升。自2016年以来,中国买家在美国房地产市场的投资一直在下降。今年第二季度,美国在juwai.com的住房咨询比前一季度有所增加。预计今年中国买家对美国住房的投资将略有增加。

corelogic首席经济学家弗兰克·诺斯塔夫特(Frank nothaft)表示:“今年7月份新房销量较去年同期有所增加。在许多市场,待售库存仍然很低,采购量的增加推高了价格。如果低利率和低收入继续增加,我们预计明年房价将会上涨。”

诺特·加夫特的乐观并非没有根据。根据美国商务部的数据,8月份新屋开工数量增加了12.3%,为2007年6月以来的最高水平。与此同时,新房许可数量跃升至2007年以来的最高水平,增长7.7%,至141.9万套。

Zillow经济学家马修·斯皮克曼(matthew speakman)认为,这是房地产市场的一个积极信号,表明房地产市场复苏的势头正在增强。

美国房地产经纪人协会(NAR)19日发布的数据显示,在经济学家预测房价下跌0.4%后,8月份房价上涨1.3%,经季节性调整的年成交量为549万套。Nar表示,竣工房屋销售同比增长2.6%,这是连续第二个月同比增长。

nar首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence yun)表示:“抵押贷款利率连续几个月非常低,这将吸引买家重返市场。”Nar数据显示,8月份当前房价中值较去年同期上涨4.7%,至278,200美元。8月份市场上有186万套住房,同比下降2.6%。根据目前的销售率,清仓需要4.1个月,低于一年前的4.3个月。这意味着美国住房市场在短期内显示出相对明显的复苏迹象,但从长期来看,房价仍取决于经济周期和供求关系。

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