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亚龙湾美高梅官网,据说房租降了,你感受到了么?

2020-01-11 18:51:56人气:4500

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当“北漂”、“深漂”们还在抱怨一半的收入给了房东,不良中介一次次从租客那里榨取收益的时候,来自全国多地的统计却显示房租下降了,住房压力有望减轻。这背后意味着什么,是住房供需矛盾缓解了还是更多的人离开了“北上广深”?

根据房地产协会的中国房价行情数据,截至到昨天的一个月内的平均租金,北京是每平米92.71元,而5月份的平均值是93.59元。这正是高校毕业生校外找房的“刚需”时节,租赁市场又迎来了新一轮需求高峰。可这一时节,非但房租松动了,北京部分中介却推出“免服务费”促销活动,为租客优惠的服务费达1000元至2000元不等。原因在于房源多了,空置期有所延长,租赁企业不得不用优惠来吸引租客。

图 | 视觉中国

春节后北京的租赁市场一反常态,房租并没有因为返工人流而上涨,反而与年前持平或小幅度回落。按照往年经验,节后都是北京等一线城市房源最紧张的时候,房东都会在这个时候待价而沽,房租涨一成是常事。今年租金之所以涨不起来,主要是因为需求少了,成交淡静。非但北京如此,今年大城市春季租赁市场普遍如此,各大一线二线城市的房租均表现平平,诸葛找房检测的全国20个重点城市中,节后6城房租上涨,平均涨幅0.42%,13城房租下跌,平均跌幅0.25%。

旺季不旺,这为2019年的租赁市场打下了伏笔。4月份,北京住房租赁市场成交量环比3月份下降了18%。虽然按照房地产协会的数据,如今的租金比去年同期涨了5.7%,但至少近半年来房租是稳中有降的。

《北京女子图鉴》剧照

分城市看,从近一年的租金单价走势来看,上海、深圳租金稳中有升,北京和广州稳中下行的趋势颇为明显。原因是什么?年初,我们即观察到一个明确的经济现象,“南热北冷”,相应的人口流动则是“北雁南飞”。这些年北京在大力疏解城市人口,这一政策2016年使人口刹车,2017年人口负增长,2018年常住人口又减少了16.5万人。尤其是常住外来人口一年就减少了30多万,下降得更快,意味着租房需求也相应大幅度减量。

本来,政策的“潜台词”是疏解低端产业,达到产业升级,人口结构优化的双重目标,但“人算不如天算”,当外来务工人员大面积离开后,所谓的高端又能依附在哪里。人之为人,亲情、乡情、家族和地缘纽带千丝万缕,一个环节的位移就可能带动整个链条的移动。恰逢长三角和珠三角产业聚集越来越完备,产业升级换代带来了更多也更为高端的工作机会,恰如改革开放之初的北雁南飞,如今人才南下又演绎出新的一轮高潮。同样面临着人口减量的政策目标,上海常住人口也减少了,可房租未少,足以说明“北雁南飞”部分抵消了人口疏解的影响。而在珠三角,当华为、腾讯等新经济巨头“强者恒强”,其强大的“虹吸效应”或可解释为什么深圳房租在涨,广州房租却稳中有降。

相对于居住用房,商务办公租金更能体现经济的“冷暖”。2018年第四季度,北京写字楼市场成交租金也开始出现松动,有效净租金环比下降0.7%。到了今年第一季度,据戴德梁行的报告,甲级写字楼市场租金增速放缓,租金指数环比微降0.2%,空置率6.9%,净吸纳量13043平方米,仅为去年同期的6%。不止北京,一季度,上海甲级写字楼市场整体空置率环比增加3.2个百分点至13.1%,平均租金环比下跌2.1%,租赁需求持续减弱使得业主对于租金的议价空间在不断扩大。在深圳,甲级写字楼市场平均租金环比下跌1.7%,同比下跌4.1%,市场反映出的数据似乎更为严峻,多中介表示,深圳多个写字楼租金与去年相比出现2-3成的跌幅。

图 | 摄图网

写字楼市场的退潮,供给端提供了部分原因,如北京cbd核心区中服地块与丽泽金融商务区两个区域的完工项目若能在年内开始放量供应,北京市甲级写字楼市场的格局与供求关系将产生重大影响。这也意外着2019年很可能成为北京写字楼市场的“拐点之年”。但全国范围内甲级写字楼低迷,却是为需求端所左右的,互联网金融曾经是各大写字楼的租赁大户,这些企业的总部多设立在北京上海和深圳,可在去年春夏之交的“暴雷”声中,这部分的需求一下子消失了大半。随后,多因素叠加下,经济的不确定性促使部分租户开始调整租赁策略,谨慎扩张,导致写字楼市场需求减弱。

尽管“北雁南飞”了,市场的波动并未构成人口“逃离”一线城市的明确信号,在北京郊区如通州、门头沟等居住需求明显放缓的时候,西城区、朝阳区等中心区域的房租仍在上涨,房源增加了,租客有了更多的选择,于是向着更便利的中心城区域聚集。

《欢乐颂》剧照

房租的下降,更多的是结构性现象。去年夏天,长租公寓集体“突袭”租赁市场,各类游资挟裹着大笔资金“扫荡”房源,各地租金出现了一轮令租客们心惊肉跳的大涨,如今尘埃落定,市场也就淡定了下来。而2018年接连释放集体土地租赁房、集体宿舍开工等扩大市场供给的信号,也缓解了城市居住紧张的供求压力,给“北漂”和“深漂”们吃了“定心丸”。

房租降了,你感受到了么?

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